Novos rumos jurisprudenciais na responsabilidade pelo adimplemento de quotas condominiais.

Você, que é síndico de condomínio, ou é proprietário registral ou promitente comprador de imóvel situado em condomínio, sabe de quem é a obrigação pelo pagamento das quotas condominiais, de acordo com o mais recente entendimento do STJ?

Caso não saiba, este informativo jurídico é para você!

O Superior Tribunal de Justiça, apesar do entendimento firmado em sede de Recursos Repetitivos (Tema 886), passou entender que o proprietário registral e o promitente comprador possuem responsabilidade concorrente pelo pagamento de quotas condominiais, mesmo que o condomínio tenha ciência da transação e da posse do adquirente.

Prescyllia Freitas

O Superior Tribunal de Justiça, no ano de 2015, havia colocado um ponto final na problemática relacionada à responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais, através do julgamento do Resp n° 1345331/RS, julgado em sede de Recursos Repetitivos e que deu azo ao Tema 886 do STJ.

A consolidação de entendimento pela Corte Superior revelou-se de suma importância, já que pairava sobre a jurisprudência uma nítida instabilidade quanto à temática, causando grande insegurança jurídica aos condomínios, bem como aos proprietários registrais e promitentes compradores de imóveis situados em condomínio, uma vez que inexistia entendimento único e consolidado sobre quem, de fato, era o responsável pelo pagamento das quotas condominiais nos casos em que o imóvel, em que pese vendido pelo proprietário registral, permanecia registrado em nome do mesmo.

Visando dirimir a controvérsia, a Corte Superior fixou o seguinte entendimento vinculante (Tema 886, STJ):

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)".

Ou seja, interpretando-se sistematicamente o Tema 886 do STJ, "afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais"¹, se comprovado "(i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação"².

Ao que tudo indicava, a problemática estaria resolvida. Contudo, julgados mais recentes da Corte Superior - e posteriores ao tema vinculante - evidenciam a existência de superação do entendimento (overruling).

Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça passou a definir que, mesmo que o condomínio tenha ciência de que o imóvel foi vendido e que o promitente-comprador foi imitido na posse, o mesmo poderá demandar a dívida condominial em face do promitente comprador e, também, do proprietário registral, entendendo pela existência de responsabilidade concorrente sobre o pagamento da dívida.

Neste sentido é o que se extrai dos trechos dos seguintes julgados, todos posteriores ao tema vinculante:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE-VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (...) 2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, "legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse" (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015). 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.378.413/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 7/4/2021).

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC. ART. 350 DO CCB.ÓBICE DA SÚMULA 282/STF.1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel.2. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel.3. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após   sua imissão na posse.4. Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse.5. Preservação da garantia do condomínio.6. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC.7. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO." (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, Dj de 08/10/2015).

De fato, o overruling ("técnica através da qual um precedente perde a sua força vinculante e é substituído (overruled) por outro precedente"³) do Tema 886 do STJ demonstra, afora a nítida instabilidade do entendimento jurisprudencial, a possibilidade de o condomínio cobrar a dívida condominial do proprietário registral e do promitente-comprador imitido na posse do imóvel.

Diante disso, revela-se de suma importância que o proprietário registral, ao vender um imóvel sobre o qual há incidência de quotas condominiais, busque transmitir imediatamente a propriedade registral do bem ao promitente comprador, justamente para evitar que, caso o adquirente não pague as dívidas condominiais, seja o proprietário registral/promitente vendedor responsabilizado pelo pagamento, inclusive podendo ser demandado em ações judiciais.

REFERÊNCIAS

¹ (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015).

² Ibidem.

³ DIDIER, Júnior Fredie. Curso de Direito Processual Civil: Teoria da Prova, Direito Probatório, Ações Probatórias, Decisão, Precedente, Coisa Julgada e Antecipação dos Efeitos da Tutela. 11ª ed. Vol. 2. Salvador: Editora Juspodivm, 2016, p. 509. 7

(AgInt no REsp n. 1.378.413/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 7/4/2021)

(AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, Dj de 08/10/2015).