Segundo STJ, quando não autorizado pela convenção, o box de estacionamento não pode ser arrematado por quem não é condômino.

Laura Henriques

Em recente julgamento do REsp 2.113.745, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) destacou que a venda de uma vaga de garagem penhorada, mesmo em casos de execução judicial, não pode ser realizada para pessoas fora do condomínio, a menos que a convenção condominial permita explicitamente.

O julgamento, de relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, reforça a regra do artigo 1.331, parágrafo primeiro, do Código Civil[1], sobre a limitação de alienação ou aluguel de vagas a terceiros, o que busca garantir segurança aos condôminos ao restringir o acesso aos próprios residentes. Neste sentido é o trecho do voto do MM. Ministro Relator:

A redação do parágrafo primeiro foi conferida pela Lei n. 12.607/2012, com a finalidade de garantir segurança, funcionalidade e harmonia no ambiente condominial. Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões. Manter o controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem proporciona um ambiente mais seguro, organizado e acolhedor aos moradores.

O processo analisado teve origem em uma execução de título extrajudicial, na qual uma instituição financeira pediu a penhora da vaga pertencente a uma devedora. O Tribunal de segunda instância entendeu que, embora a convenção do condomínio proíba a venda a terceiros, a restrição não se aplicaria nos casos de alienação judicial[2].

O C. STJ, ao apreciar a questão jurídica, reformou o Acórdão proferido pelo Tribunal de Origem e autorizou a realização do leilão do box, mas limitado apenas aos condôminos.

Quando do julgamento no C. STJ, o Ministro Relator ainda ratificou que a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família é possível, desde que possua o box matrícula própria, conforme Súmula 449 do STJ.

Contudo, reforçou que essa possibilidade não elimina a restrição condominial prevista no artigo 1.331, §1º, do Código Civil, que impede a venda ou aluguel dessas vagas a pessoas fora do condomínio, salvo autorização expressa da convenção.

Leia na íntegra o Acórdão do REsp 2.113.745. 

[1] Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

[2] A exceção à regra de impenhorabilidade abarca os imóveis que compõem condomínios, posto que exista vedação da venda a terceiros estranhos ao condomínio (CC, art. 1.331, § 1º), uma vez que referido resguardo da unidade condominial é oponível apenas em casos nos quais a alienação/cessão ocorre por vontade do proprietário, não em situações em que há expropriação forçada da coisa. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 4001861-12.2020.8.24.0000, Blumenau, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 28-04-2020).